物业管理师经营管理模拟试题第一章

概要：的是物业经营管理活动的管理对象。专业人员主要依据物业所处的位置、楼宇设计装修状况和收益能力对其进行分类，通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。甲级写字楼一般具有优越的地理位置和交通环境，建筑物实物状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求，其收益能力与新建写字楼相当，有完善的物业管理服务；乙级写字楼具有良好的地理位置，建筑物实物状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求，但建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损，收益能力低于新落成的同类建筑物；丙级写字楼已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求，且存在较明显的实物磨损和功能折旧。因本题所述条件符合乙级写字楼的分类标准。故本题选B．，有关内容可参见教材第2～3页。 3．在一个大型城市中，某零售商业物业建筑面积为12万平方米，内设置大面积百货和超市大卖场，里面拥有大量不同行业的各类专卖店、家居家电、儿童及青年游乐设施、文化广场及餐饮，有效商业服务半径达200公里。则该零售商业物业的类型最可能是( )。 A．区域购物中心 B．市级购物中心 C．地区购物中心 D．居住区商场 【答案】A【解析】本题考查的是物业经营管理活动的管理对

第一章 物业经营管理概述 【考点1】物业经营管理的性质和管理对象

单项选择题(备选项中只有1个符合题意)

1．物业经营管理强调为业主提供( )服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。

A．物业管理

B．设施管理

C．价值管理

D．投资管理

【答案】 C

【解析】本题考查的是物业经营管理的内涵。物业经营管理又称物业资产管理，是以收益性物业为对象，为业主提供贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务，所以主要提供价值管理服务。 A、 B、

D三个选项太片面，没有突出物业经营管理综合性管理服务的性质。故本题选 C，有关内容可参见教材。

2．某写字楼具有良好的地理位置，建筑物实物状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范要求，建筑物有功能陈旧因素影响，有自然磨损存在，该写字楼最可能属于( )写字楼。

A．甲级

B．乙级

C．丙级

D．二级

【答案】B

【解析】本题考查的是物业经营管理活动的管理对象。专业人员主要依据物业所处的位置、楼宇设计装修状况和收益能力对其进行分类，通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。甲级写字楼一般具有优越的地理位置和交通环境，建筑物实物状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求，其收益能力与新建写字楼相当，有完善的物业管理服务；乙级写字楼具有良好的地理位置，建筑物实物状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求，但建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损，收益能力低于新落成的同类建筑物；丙级写字楼已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求，且存在较明显的实物磨损和功能折旧。因本题所述条件符合乙级写字楼的分类标准。故本题选

B．，有关内容可参见教材第2～3页。

3．在一个大型城市中，某零售商业物业建筑面积为12万平方米，内设置大面积百货和超市大卖场，里面拥有大量不同行业的各类专卖店、家居家电、儿童及青年游乐设施、文化广场及餐饮，有效商业服务半径达200公里。则该零售商业物业的类型最可能是( )。

A．区域购物中心

B．市级购物中心

C．地区购物中心

D．居住区商场

【答案】A

【解析】本题考查的是物业经营管理活动的管理对象。零售商业物业的分类主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围三个方面。一般区域购物中心的建筑面积在10万平方米以上，是规模巨大，集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心；市级购物中心的建筑规模一般在3万平方米以上，其商业辐射区域可覆盖整个城市；地区购物商场建筑规模一般为1—3万平方米，服务区域以城市中的某一部分为主；居住区商场商业服务区域以城市中的某一居住小区为主。故本题选 A，有关内容可参见教材第3～4页。

多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)

4．下面选项中属于甲级写字楼特征的有( )。

A．优越的地理位置

B．建筑物实物状况良好

C．有自然磨损存在

D．有完善的物业管理服务

E．收益能力与新建成的写字楼相当

【答案】A． D． E

【解析】本题考查的是写字楼的特征。甲级写字楼一般具有优越的地理位置和交通环境，建筑物物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求，其收益能力与新建写字楼相当，有完善的物业管理服务。有关乙级、丙级写字楼的特征详见第2题的解析。

5．区域购物中心的特征包括( )。

A．建筑规模一般在1万平方米以上

B．业态业种复合度高

C．有效商业服务半径可达200公里

D．商业服务区域以城市中的某一部分为主

E．服务人口1万人左右

【答案】B． C

【解析】本题考查的是商业物业的特征。一般区域购物中心的建筑面积在10万平方米以上，是规模巨大，集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。有关零售商业物业的具体内容详见第3题的解析。

6．物业经营管理活动除了包括以保证物业正常适用的运行操作管理，还包括将物业作为一种收益性资产所进行的( )、物业价值和经营绩效评估等经营活动。

A．资本投资决策

B．市场营销

C．物业管理

D．租赁管理

E．成本控制

【答案】A． B． D． E

【解析】本题考查的是物业经营管理的内涵。物业经营管理除了包含物业管理，主要服务还体现在价值管理服务方面。本题前一句表述的内容为物业经营管理除了包含物业管理工作，还需要进行哪些方面的管理活动，主要是价值服务管理方面的内容，包括资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。故本题选A． B． D． E．，有关内容可参见教材。

7．物业经营管理活动的管理对象主要包括( )等。

A．写字楼

B．零售商业物业

C．居民自有住宅

D．工业物业

E．酒店和休闲娱乐设施

【答案】A． B． D． E．

【解析】本题考查的是物业经营管理活动的管理对象。物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业。写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑，主要由作为办公空间的办公室部分和共用部分构成，包括企业自用写字楼、出租写字楼和自用出租复合型写字楼三种类型；零售商业物业包括区域购物中心、市级购物中心、地区购物商场、居住区商场、邻里服务性商店、特色商店等类型；工业物业包括工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房等；酒店和休闲娱乐设施包括酒店、休闲度假中心、康体中心、赛马场、高尔夫球场等。需要特殊说明的是，居住物业中的出租型别墅或公寓也属于收益性物业。所以 A、B、D、E选项所述物业类型均符合收益性物业的要求，故本题选 A、 B、 D、 E，有关内容可参见教材第2～6页。

【考点2】物业经营管理的目标

单项选择题(备选项中只有1个符合题意)

8．物业经营管理服务的目标是在( )的基础上，保持和提高物业的市场价值及未来发展潜力。

A．延长物业经济寿命周期

B．维持物业正常使用

C．维持该物业的物业管理

D．实现物业各期净收益最大化

【答案】D

【解析】本题考查的是物业经营管理的目标。物业经营管理的目标是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值及未来发展潜力。A、 B、 C选项中的内容也是物业经营管理所应达到的内容要求，但不是物业经营管理的最终目标。故本题选 D，有关内容可参见教材第6页。

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